用語集　-京都の測量・登記はお任せ！エイトプランニング-　"


一筆（いっぴつ）	土地の単位。登記簿の上で１個の土地とされたもの。登記簿は一筆の土地ごとに１用紙を備える。

現況測量 (げんきょうそくりょう)	隣接地の土地所有者などの立会いを求めず、依頼者の指示による境界ポイントなどを基に測量すること。境界の確定を伴わないので、必ずしも正しい測量とはいえないが、建築確認などでは「現況測量」で足りる。また、「確定測量」に比べて測量費用が安く、日数も短くて済むメリットがある。ただし、周辺の敷地などにおいて信頼性の高い測量成果があることや、ポイント、境界石など、敷地境界を推定できる何らかの資料があることが前提であり、何の根拠もなく指示された箇所だけを基に測量するわけではない。

仮測量 (かりそくりょう)	隣地などの立会いをせずに測量した、簡易な測量のこと。正確な情報は出てこないが、大雑把に面積を把握したいときに行う。

公図 (こうず)	一般に「公図」と呼ばれているものは、昭和35年の不動産登記法の改正に伴い廃止された旧土地台帳法の規定により登記所（法務局）に備えられていた土地台帳附属地図をさしている。現在登記所（法務局）で保管している「公図」と称されているものの大半は、明治初期に地券交付にあたって作製された地引絵図、地租改正に際して作製された字限地図及びこれを基本に作製された更正地図であるが、その保管が登記所（法務局）に移された後においては、土地の移動に伴う修正がなされ現在まで使用されてきているものである。公図は、不動産登記法上の法的根拠を有する地図ではなく不動産の位置及び形状を確認するための参考図面として使用され、一般の取引はもちろん、訴訟上の証拠資料としても広く利用されているが、その作製方法及びその後の整備状況からしても地図としての精度は不完全なものである。不動産登記法第14条4項では、「登記所には、第14条1項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる」とされている。

※公図の注意点	公図の作成時期は、明治初期の為、不正確のものとなっています。1960年に旧土地台帳法が廃止されたことで、公図は法的根拠を失い、かわって各市町村が行っている地積調査などをもとに精度の高い地図(14条地図)を作成しています。しかしその完成には膨大な時間がかかるため、その間は公図が暫定措置として使われています。

建物登記（たてものとうき）	建物についてされる登記。わが国では、建物は土地とは別個の不動産とされるので、独立の登記がされる。

建物表題登記（たてものひょうだいとうき）	建物表題登記とは、不動産登記の一つで、一番最初に登記簿に建物の所在を登録するための手続き。登録される内容は、登記年月日等、建物の所在、家屋番号、種類（使用目的）、構造、床面積など。

建物表題変更登記（たてものひょうだいへんこうとうき）	建物の登記事項の内容(所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者など)を変更した場合に、登記内容の変更をすること。

※建物表題変更登記の必要な時	■家を増築したり、一部分を取り壊した時。 ■屋根の素材を変えたり、柱材・梁材部分の3割程度を鉄骨に取り替えた時。 ■建物の種類・居宅を事務所に変更した場合その変更があった日から1ヶ月以内に「建物表題変更登記」の申請を行わなければなりません。

建物滅失登記（たてものめっしつとうき）	建物滅失登記とは、建物が現実に取壊しなどで存在しなくなった時に、法務局にある建物の登記の内容も現実に合わせる手続きのこと（建物の登記自体を閉鎖します）。

※建物滅失登記の必要な場合	■建物の全部を取り壊した時 ■建物が焼失した時 ■登記簿に存在しない建物が記録されている時その変更があった１ヶ月以内に「建物滅失登記」の申請を行わなければなりません。建物滅失登記をしないと、そのまま固定資産税を払う事になり、不動産取引で決済が出来なかったり、金融機関から融資を受けられない場合もあります。

地積測量図 (ちせきそくりょうず)	土地の表示登記、分筆登記、地積更正登記などを申請する際の添付図面として作成される測量図で、法務局に備え付けられる。すべての土地について地積測量図があるわけではありません。登記申請に添付する図面ではない場合でも「地積測量図」という名称が用いられることもありますが、登記外の図面の多くは「確定実測図」「確定測量図」「現況実測図」「現況測量図」あるいは単に「実測図」「測量図」などとされます。

※地積測量図の注意点	地積測量図は、過去に土地の表示登記、分筆登記、地積更正登記のような登記申請がされたことのない土地には存在しません。また、地積測量図について規定されたのは昭和35年のことで、それ以前に上記のような登記申請がなされていたとしても地積測量図は存在しませんので注意が必要です。。

登記（とうき）	法務局（登記所）に備える登記簿に一定の法律事実又は法律関係を公示するために記載すること又はその記載そのものをいう。

土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）	他人の依頼を受けて不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査、測量、申請手続又は審査請求の手続をすることを業とする者である（土地家屋調査士法第2条）。土地家屋調査士は、法務大臣が実施する試験に合格してその資格を有するものであるが、管轄法務局又は地方法務局の土地家屋調査士名簿に登録し（土地家屋調査士法第6条）、かつ事務所を管轄する土地家屋調査士会（土地家屋調査士法第7条）に入会しなければその業務を行うことができないとされる。

確定測量（かくていそくりょう）	測量を基に「面積を求めること」と同時に「敷地境界を確定させること」が目的であり、必然的に隣接地の土地所有者などの立会いが必要となる。また、民有地同士の境界確定（民民査定）だけでなく、公道や水路、公園など公有地との境界についても管理者の立会いを得て確定させる（官民査定）。隣接地の土地所有者が立会ったことの証明としてそれぞれの承諾印を得ることが原則だが、立会いはしたものの署名押印を拒む隣地所有者もいる。このような場合には隣地所有者が「何らかの不利益が生じること」を恐れている可能性があり、現時点で境界トラブルはなくても、将来的にトラブルを生じる要因を抱えているケースもあるので、購入を検討する敷地がそのような状況にあれば十分に注意を要する。既に境界をめぐる争いや認識の相違があれば、隣接地の土地所有者などと話し合って境界を決めるが、その場合でも新たに境界を決めるのではなく、土地家屋調査士がさまざまな資料を調べたうえで測量に基づいて「境界線を復元する」ことになる。官民査定には相当な日数を要することもあるため、これが省略される場合もあるが、公有地との境界が不明確なままでは「確定測量」として不十分である。なお、分筆登記をするときや登記簿の地積更正登記をするときには、「確定測量」をすることが原則です。

筆界（ひっかい）	一筆の土地の境界のこと。法的には、個々の土地を区画する公法上の区分とされている線。

筆界未定地（ひっかいみていち）	「地籍調査」が行われた際に、境界（筆界）を確認できなかったため、筆界が未定のまま処理されてしまった土地をいいます。境界を確認できない理由としては、筆界について所有者間に紛争があったり、現地で調査を行った際に土地所有者に立ち合ってもらえない場合等があります（他にも様々な理由があります）。もし、全ての境界が決定するまで地籍調査を終了できないとしたら、地籍調査そのものが進まなくなってしまいます。そのような事態を避けるために筆界未定の処理が定められました。さて、筆界未定地として処理された土地は、そのままでは、ご質問の通り原則として分筆できません（例外的な取り扱いでできる場合もあります）。分筆登記の申請書には、分筆後の土地を表示した地積測量図を添付することとされていますが、筆界未定地についてはその土地の境界が現地で確認できないため、分筆後の各筆の測量ができないのです。筆界未定地を分筆しようとする場合は、先に筆界未定を解消する必要があります。

※筆界特定制度とは	筆界特定制度（ひっかいとくていせいど）とは、土地の所有権の登記名義人などの申請すると、法務局の専門の登記官が必要な調査を行い、外部専門家の意見を参考にしながら、現地の筆界の位置を特定する制度です。　この制度は、土地の境界をめぐる紛争があった場合、この制度を活用するために法務局に申請すると、 ■筆界特定登記官という専門の登記官 ■土地家屋調査士などの外部の専門家　等が,関係する土地をいろいろ調べて筆界をはっきり（特定）させる制度です。このように、裁判に頼らずとも隣人同士の境界紛争を早期に解決できる画期的な制度が、平成１８年１月２０日より施行されました。また、この制度の代理人として業務を行える資格者はすべての土地家屋調査士が該当することになりました。

分筆登記（ぶんぴつとうき）	分筆登記（ぶんぴつとうき）とは、一筆の土地（一個の土地）を二筆以上の土地（二個以上の土地）に分割する登記のことをいいます。（逆に、複数の土地を１つにまとめる登記を合筆登記といいます）分筆登記がなされると、分筆された土地には新たな地番がつけられ、独立した土地として登記され、公図（地図）にも分筆した線が引かれ新たな地番が記載されます。土地を分筆する主なケースとしては次のようなものがあります。 ■土地の一部を売買する場合 ■土地の一部の地目が異なる場合 ■相続した土地を相続人で分ける場合 ■共有の土地を分筆し、単有に変える場合 ■融資を受けて家を建てる際に、利用しない土地を分ける場合

合筆登記（がっぴつとうき）	合筆登記は、複数の土地を１つにまとめる登記のこです。

地目変更登記（ちもくへんこうとうき）	地目変更登記は、土地の現況に変更があった場合登記事項の内容も同じように変更する手続きです。

※地目変更登記の必要な場合	■地目が、畑や山林であった土地の上に建物を建てられた方。 ■宅地を駐車場に変更された方。 ※宅地を道路に変えたけれど、地目は宅地のままになっている方は、　その変更があった１ヶ月以内に「建物滅失登記」の申請を行わなければなりません。　金融機関から融資を受ける場合は、土地の地目が現況と合致していないと融資を受けることができません。　そのため、融資を受ける際に、担保にする土地の地目が現況と異なる場合は、「地目変更登記」を行う必要があります

地目（ちもく）	地目は、土地の主な用途によって田、畑、宅地など２３種類に区分されています。　地目によっては、農地法・都市計画法等権利の移転・建築等に制限があり、そのほかの地目でも地目ごとに関係する法令はそれぞれ異なり、固定資産税等の課税額なども異なりますます。　登記簿上の地目と、現実の使用状況は、一致していない場合もあります。

地積更正登記（ちせきこうせいとうき）	地積更正登記は、1筆の区画された地番の土地の実測面積がその土地の登記簿面積と著しく食い違っている場合に、登記簿の誤っている地積を正しい地積に直す登記です。

※地積更正登記の必要な場合	登記記録に記録された面積と実際の土地の面積が異なる場合には土地地積更正登記をする必要があります。　地積を更正するケースとしては次のようなものがあります。 ■測量した面積と登記されている面積が違う時（財産の保全等のため） ■土地売買契約・融資実行等の条件として実測面積で登記しなければならない時　平成17年に不動産登記法が改正され、分筆登記の際には、事前に地積更正登記が必要なケースが多くなりました。

地積（ちせき）	登記された土地の登記簿上の土地面積のこと。古い家屋等の登記簿上の地積は、不正確である可能性があり、地積が実測面積とは違う場合があり不動産の取引に際しては、実測をしてからが望ましいとされています。

地図訂正（ちずていせい）	法務局には、土地の位置、形状、地番、隣地との境界などを確認することができる図面が備え付けてあります。この地図の表示に誤りがある場合に、正しい表示に訂正することを地図訂正（ちずていせい）と呼びます。